（1）、由于澳洲与中国购房的种种区别:

用中国思维来澳洲买房往往让购房者不但享受不到这些本地购房政策带来的好处；

甚至还经常自己给自己挖个坑，

今后几年都会为当初的购房决定后悔不迭。

要避免这种后果，必须要在购房前弄清楚这些不同之处，

才能更好的利用澳洲房地产市场政策让自己的投资房成为优质的理财产品。

购房区别大对比之—中国VS澳洲

1、产权

澳洲：

永久产权，世代相传，无遗产税，而在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。

中国:

70年使用权，到期后可能存在的有偿延续使用权费用发生，不确定性大。

2、房产增值

澳洲：

规范化，市场成熟。房产增值稳定，过去半世纪以每7-10年翻一番，平均每年8%-10%的速度增长，风险低。

中国:

政策化影响极大，升值快的同时伴随高风险。

3、期房首付条例

澳洲：

签合同时通常只需支付10%首付，余款成交时结清，期间不承担任何费用。这些钱在房子盖完之前会被冻结起来，开发商只有在完成房屋建造并且通过政府验收的时候才可以拿到这笔钱。买家只需要在交房的时候，才付剩下90%房款，这中间通常有两三年，可以让买家有充足的时间准备。

中国:

签购房合同时，根据物业类别交付20%-100%购房款.

4、期房贷款

澳洲：

签署合同时无需承担利息，直到楼盘成交之时。购房成本低，手续简单。海外买家可贷到房屋估价值的60%。

中国:

签署购房合同后立刻开始还款，未入住，先还贷，还款压力大。贷款手续复杂，贷款利息高。

5、还款方式

澳洲：

在澳洲买家只需要在开发商交房以后才开始偿还银行利息。对于楼花（期房）购买者来说,只需在签购房合同的时候付首期的10%,剩余的首付款在房子建好交房的时候再支付。

多种还款方式，可本息连付，或支付利息，选择灵活。多种金融产品，如对冲账户等。

中国:

本息连付。在国内买家需要在签完购房合同以后马上开始偿还银行利息。

对冲账户

只有手里有活动的资金，才能灵活运用，进行其他投资，给自己带来尽可能多的利益。那么，与其将闲钱都用来还贷款，何不想个办法让自己有更多能灵活运用的资金呢？

对冲账户于是应运而生。

有了它，即使买家有钱还款，也不需要直接将钱还给银行，只需要把钱放进对冲账户，存款的利息和贷款的利息可以互相抵消。这笔钱可以随时放进去，也可以随时拿出来。

举个例子，一套60万的房子，首期付12万，向银行借48万，当买家有8万的现金准备还款，他只需要把这笔钱放进对冲账户，那么银行的利息就会自动以40万的本金来计算。如果买家有急用或者需要做其它投资，那么他随时可以把资金从对冲账户里面提出来。

因此，选择只还利息不还本金，可以最大化的灵活利用手里的资金。

再融资

在国内，已有贷款的人再申请贷款非常困难，除非你的资金很雄厚。

而在澳洲二次贷款非常容易。当房价涨了之后，例如80万的房子涨到了90万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资，拿这再融资的钱作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产，以此类推，每隔几年便可以向银行申请再融资，轻松走上投资理财的正确道路。

负扣税

之所以大家把还贷时间拉到最长30年，尽可能地向银行借钱，就是因为银行的贷款可以帮助买家抵税。

具体操作为：买家购买投资房后，每周的租金就成为投资房收益，每周的还贷及房屋的折旧都算是该投资房的支出，当支出大于收益的时候，买家可以申请减税来弥补自己的损失。这就是为什么在悉尼很多年收入很高的人，每年个人所得税只有区区一两万块，就是因为他们用了负扣税的政策来合理避税。

6、购房资金风险

澳洲：

购房者首付交由政府监管的信托账号保管，开发商无权使用。

中国:

对于购房者付出的购房资金监管不利。开发商时有烂尾楼情况发生，购房首付存在风险。

7、市场和法律

澳洲：

成熟规范的地产市场已经超过百年历史，稳定。

中国:

逐步完善中，不断出台的新政策对于地产市场影响极大。

8、房产空置率

澳洲：

新房批件量低，严重供不应求，租赁市场活跃，多数地区空置率低于1%，高租金回报率。在悉尼仅有2%，墨尔本2017年的空置率也只有1.7%。也就是说一百套房子里只有一两套房子没人住，这充分说明了澳洲当地稳定的租房市场。

中国:

新建房屋数量过剩，供过于求，且缺乏严格的租赁管理机制，很多业主不愿出租自己的物业，空置率高。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在20%以上为商品房严重积压区。在北京，官方的数据是36%。

9、租赁管理

澳洲：

物业出租机构定时收取房租并存入业主指定账户。租金账户的钱可以用来支付贷款。

中国:

租金由业主自己收取。

10、物业出售标准

澳洲：

100%精装修，交房时拎包入住。按照使用面积销售。

中国:

大部分为毛坯房，交房后需装修。物业按照建筑面积销售。

11、法律保障

澳洲：

健全法律制度，合同信息公开透明。全程专业律师参与保护买家利益。

与中国不同，澳洲房产交易要求买卖双方都有各自律师的参与，律师可以充分保障买家和卖家的利益。

律师的主要工作是解释购房合同以及向开发商提出要求。律师费通常为1000-1500澳币左右。

中国:

开发商和业主之间信息不对称，相关法律不健全，买卖过程中无专业律师参与。

国内的中介一般只是打广告，为开发商推销房产，为房主招租客,房子一旦卖出去或者租出去之后，中介通常就放手不管了。

而在澳洲,中介提供很多全面的服务。

12、不确定因素

澳洲：

市场经济操作，无遗产税，物业税等各种税收。

中国:

面临征收物业税，遗产税，房产特别税等各种税收。并有政府宏观调控风险。

（2）、澳洲生活住房方面

想要做澳洲当地租房，首先要了解常用的住房渠道。本地英文网站像Realestate和Domain都是当地人常用的租房网站，这些网站上每天都会更新房源信息，整组或分租的都有。租房的过程中，一定要注意这几件事情：

（3）、移民澳洲可享受哪些福利？

　　一、澳洲育儿福利

　　1. 家庭税务福利（Family Tax Benefit）

　　澳洲家庭税务福利可以长期地为澳洲家庭提供福利。澳洲家庭税务福利分为两部分：

　　Part A提供每年资助为： 0-12岁$5493.25；13-19岁$6927.70；

　　还有家庭能源花费补助：0-12岁$91.25/年；13-19岁$116.80/年；

　　Part B提供每年资助为：小于5岁$4409.20；5-18岁$3186.450。

　　还有家庭能源花费补助：0-5岁$73.00/年；5-18岁$51.10/年。

　　2. 新生儿补贴

　　澳洲新生儿补贴旨在为新生儿提供短期资助，用以缓解新生儿父母的压力。从怀孕开始后13周起，最多可获得13个星期的补助，第一个子女补助金额为$1595.23，之后为$532.35。首个新生儿获得增加家庭税务减免$2091.84，其他新生儿获得$1046.25。与带薪产假二选一。

　　3. 带薪产假

　　澳洲的带薪产假会提供给正在工作的新生儿父母。如果因新生儿需要照顾原因离职，可以获得这项补助。父母因生孩子而离职可以获得每周$672.60（税前），发放18个星期的补助。与新生儿补贴二选一。

　　4. 父亲或伴侣福利

　　如果家庭因新生育儿压力大，父亲申请无薪假期，就可以获得此类短期补助。父亲因照顾孩子申请的无薪假期，可以获得每星期$672.60（税前）补助，但最多只提供两星期。

　　5. 育儿津贴

　　这类补助是为需要养育子女，并较为贫困的父母提供的。单亲家庭每两周$731.20，双亲家庭每两周$476.40，双亲分居（因疾病、临时看护等原因）家庭每两周$570.80。

　　6. 托儿福利金

　　获得这类补助前需要通过收入测试，以证明家庭资金压力大。学龄前儿童每周24小时，每小时$4.24（相当于$212.00一周）。学龄儿童可以获得85%的学费补助。

　　二、澳洲工作和生活补助福利

　　澳大利亚同样会帮助所有本国居民度过找工作的难关，提供资金补助。另外，会对日收入者发放补助金。

　　1. 失业救济金

　　申请人需要22岁以上，并正在寻求工作。申请人通过收入测试后可以领取。每两周发放一次，下列金额都为金额：单身$527.60元；单身带小孩$570.80元；单身60岁以上$570.80元；领取九个月救济金以后$570.80元；有伴侣$476.40（每人）。

　　2. 个人低收入补助和低收入家庭补助

　　个人年收入低于3万澳元，夫妻总收入不超过6万澳元，需要每年重新申请，每年可获得$300澳元。

　　三、澳洲教育福利

　　澳大利亚实行12年公立学校免费教育制度，大学可以申请贷款和奖学金，还在通勤方面对学生有很大的优惠。

　　义务教育：小学中学12年公立学校免费教育（不包括书本费和校服）。

　　大学教育：可以申请政府贷款，工作后工资达到一定水平才开始偿还。十八岁以后享受学生津贴。值得注意的是，澳洲本地学生的学费远低于海外留学生。

　　公共交通：学生阶段对于乘坐公共交通有特别补贴，费用低于一般票价。

　　四、澳洲医疗福利

　　澳大利亚最有特色的就是全民医疗福利了，免费看病、免费治病、买药打折，所以在澳大利亚，民众看病基本没有太大的压力。

　　1. 全民医疗福利（Medicare）

　　去医院：公费病人可以免费享受在公立医院的食宿、接受的治疗、护理、以及出院后的继续治疗。Medicare会100%支付公立医院的费用。但作为公费病人，你没有权利选择医生，必须由医院指派医务人员为你看病，你也不能选择何时住院或者手术，一切要听医院安排。

　　2. 看全科/家庭医生

　　如果你有Medicare，是可以不用花一分钱的，如果看专科医生则可以报销85%左右。

　　3. 买药

　　依据澳洲政府的药物福利计划， Medicare为病人提供处方药补助。政府有明确的补助处方药清单，每种处方药物个人只需支付自付费（Co-payment）。不同的处方药有不同的资费金额。一般病人，每次买药资助$38.30，买药资助超过$1475.70以后，买药只需要付$6.20。

　　五、澳洲退休及养老福利

　　澳洲养老金体系主要由三部分组成，一是雇主必须交纳的退休养老金（superannuation），二是个人自愿交纳的部分，三是政府的养老金（age pension）。

　　退休养老金是工作的时候每年由工作单位交付，自己也可以提交额外的数额。例如，新南威尔士州规定退休养老金目前不能低于工资的9.5%，退休以后可以开始领取。

　　自愿购买的养老金是交给政府或机构，作为长期投资，给自己老年时候多留些钱用，估算每年增值6%-8%左右。

　　澳洲政府养老金无论你是否缴纳了养老金还是在澳洲从没有工作过，只要符合要求的澳大利亚永久居民和公民都可以领取。

　　基本养老金每两星期发放一次，具体数额如下：单身 $794.80；有伴侣（每人）：$599.10；有伴侣（但因健康问题分居）：$794.80。

　　目前澳洲的退休年龄为男性65岁、女性62.5岁，允许提前退休，但要支付一定的税费。

　　六、澳洲购房福利

　　在澳大利亚，买房有两种补助政策，包括：首次置业津贴和印花税减免政策。例如根据最新政策，2016年新州首次置业补助为一万澳元，申请人必须是澳洲公民或永居身份，需要在购房三个月内申请。

　　申请人可以通过机构来进行申请，这个机构就是贷款的银行或金融机构；也可以下载并填写一个申请表，然后在完成了购房交易之后，将其交给相关的政府部门，与这个表格同时需要交付的是能够证明你申请资格的材料，包括买卖合同、建筑合同及身份证明。